คดีที่ดินเป็นคดีแพ่งหรือคดีอาญา ต้องดูจากอะไร ฟ้องพร้อมกันได้ไหม ค่าทนายคิดอย่างไร

คดีที่ดินเป็นคดีแพ่งหรือคดีอาญา ไม่ได้ดูจากว่าเรื่องนั้น “เกี่ยวกับที่ดิน” หรือไม่ แต่ดูจาก สิ่งที่อีกฝ่ายทำ และ สิ่งที่เราต้องการจากศาล ถ้าเป็นการเถียงกันว่าใครมีสิทธิในที่ดิน ใครเป็นเจ้าของ แนวเขตอยู่ตรงไหน หรือมรดกที่ดินต้องแบ่งอย่างไร เรื่องนั้นเป็นคดีแพ่ง แต่ถ้าอีกฝ่ายบุกเข้ามาถือครองที่ดินของเรา ยักย้ายหลักเขต ปลอมโฉนดหรือหนังสือมอบอำนาจ หรือหลอกให้โอนที่ดิน เรื่องนั้นมีองค์ประกอบความผิดอาญาซ้อนอยู่ และหลายกรณีต้องดำเนินคดีทั้งสองทาง หน้านี้อธิบายวิธีแยกแยะเบื้องต้น การฟ้องแพ่งควบอาญา เอกสารที่ต้องเตรียม และโครงสร้างค่าใช้จ่าย เพื่อให้คุณคุยกับทนายได้ตรงประเด็นตั้งแต่ครั้งแรก

คดีที่ดินเป็นคดีแพ่งหรือคดีอาญา ดูจากอะไร?

ดูจาก 3 จุด คือ (1) การกระทำของอีกฝ่าย เป็นเพียงการอ้างสิทธิที่ขัดกัน หรือมีการเข้าไปในที่ดิน ปลอมเอกสาร หลอกลวง (2) เจตนา เช่น ทุจริตหรือรู้อยู่แล้วว่าไม่มีสิทธิ และ (3) ผลที่ต้องการ ถ้าต้องการให้ศาลชี้ว่าใครมีสิทธิ ขับไล่ หรือชดใช้ค่าเสียหาย เป็นทางแพ่ง ถ้าต้องการให้ผู้กระทำถูกลงโทษ เป็นทางอาญา เรื่องเดียวกันอาจเข้าทั้งสองทางพร้อมกัน

เหตุที่ต้องแยกให้ชัดตั้งแต่ต้น เพราะสองทางนี้ใช้กฎหมายคนละฉบับ ศาลใช้มาตรฐานการพิสูจน์ต่างกัน และผลลัพธ์ต่างกัน คดีแพ่งจบด้วยคำพิพากษาให้โอน ให้ขับไล่ ให้เพิกถอนการจดทะเบียน หรือให้ชดใช้ ส่วนคดีอาญาจบด้วยโทษจำคุกหรือปรับ การเลือกทางผิดตั้งแต่แรกทำให้เสียเวลาเป็นปีและเสียค่าใช้จ่ายซ้ำสอง

ประเด็น	คดีแพ่ง	คดีอาญา
คำถามหลักที่ศาลตอบ	ใครมีสิทธิ / เป็นเจ้าของ / ต้องชดใช้เท่าไร	จำเลยทำผิดกฎหมายอาญาหรือไม่
กฎหมายหลัก	ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บรรพ 4 ทรัพย์สิน + ประมวลกฎหมายที่ดิน	ประมวลกฎหมายอาญา (บุกรุก ปลอมเอกสาร ฉ้อโกง)
ใครเริ่มคดี	ผู้มีสิทธิในที่ดินยื่นฟ้องเอง	แจ้งความให้ตำรวจ–อัยการดำเนินการ หรือผู้เสียหายฟ้องเอง (ป.วิ.อ. มาตรา 28)
ผลของคดี	โอน ขับไล่ เพิกถอนทะเบียน ชดใช้ค่าเสียหาย	จำคุก ปรับ หรือรอลงอาญา + สั่งคืนทรัพย์/ชดใช้ได้
ค่าธรรมเนียมศาล	ค่าขึ้นศาลตามทุนทรัพย์	ไม่เรียกค่าธรรมเนียม (ป.วิ.อ. มาตรา 252) ยกเว้นส่วนแพ่งที่ติดมา

ข้อพิพาทที่ดินแบบไหนเป็นคดีแพ่งล้วน?

ข้อพิพาทที่ดินเป็นคดีแพ่งล้วนเมื่อทั้งสองฝ่ายต่างเชื่อโดยสุจริตว่าตนมีสิทธิ และไม่มีการปลอมแปลงหรือหลอกลวง ตัวอย่างที่พบบ่อยคือ การครอบครองปรปักษ์ การแย่งการครอบครองที่ดินมือเปล่า แนวเขตทับซ้อนจากการรังวัด ทางจำเป็นหรือทางภาระจำยอม ซื้อขายแล้วไม่ยอมโอน และมรดกที่ดินที่ทายาทตกลงกันไม่ได้ กรณีเหล่านี้ตำรวจมักไม่รับเป็นคดีอาญา เพราะเป็นเรื่อง “โต้แย้งสิทธิ” ที่ต้องให้ศาลแพ่งชี้ขาด

ตัวบทที่มักถูกยกขึ้นในคดีแพ่งเรื่องที่ดิน ได้แก่ ป.พ.พ. มาตรา 1382 (ครอบครองอสังหาริมทรัพย์ของผู้อื่นโดยสงบ เปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของติดต่อกัน 10 ปี ได้กรรมสิทธิ์) มาตรา 1375 (ผู้ครอบครองถูกแย่งการครอบครองโดยมิชอบ ต้องฟ้องเอาคืนภายใน 1 ปีนับแต่ถูกแย่ง) มาตรา 1336 (เจ้าของมีสิทธิติดตามเอาคืนและขัดขวางผู้ไม่มีสิทธิ) มาตรา 1299 (การได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์โดยนิติกรรมต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน) และมาตรา 1300 (ขอเพิกถอนการจดทะเบียนที่ทำให้ผู้มีสิทธิอยู่ก่อนเสียเปรียบ เว้นแต่ผู้รับโอนโดยสุจริตและมีค่าตอบแทน)

ข้อสังเกตสำคัญคือ กำหนดเวลาในคดีแพ่งบางเรื่องสั้นมาก โดยเฉพาะที่ดินที่มีเพียงสิทธิครอบครอง (เช่น ที่ดินไม่มีโฉนด) ซึ่งการฟ้องเอาคืนการครอบครองต้องทำภายใน 1 ปี หากปล่อยเลยไปเพราะมัวไปแจ้งความอาญาก่อน อาจเสียสิทธิทางแพ่งไปโดยไม่รู้ตัว หากที่ดินที่พิพาทเป็นมรดก อ่านขั้นตอนการโอนและเอกสารที่ใช้ได้ที่หน้า มรดกที่ดิน โอนอย่างไร ต้องใช้เอกสารอะไร และถ้าทายาทตกลงกันไม่ได้ ดูแนวทางที่หน้า แบ่งมรดกเมื่อทายาทตกลงกันไม่ได้

คดีที่ดินแบบไหนมีความผิดอาญาด้วย?

คดีที่ดินจะมีความผิดอาญาซ้อนอยู่เมื่อมีการกระทำที่ประมวลกฎหมายอาญากำหนดโทษไว้ กลุ่มที่พบบ่อยมี 3 กลุ่ม คือ บุกรุก (เข้าไปในอสังหาริมทรัพย์ของผู้อื่นเพื่อถือการครอบครอง หรือรบกวนการครอบครอง รวมถึงยักย้ายหรือทำลายหลักเขต) ปลอมเอกสาร (ปลอมโฉนด น.ส.3 หนังสือมอบอำนาจ สัญญาซื้อขาย หรือแจ้งให้เจ้าพนักงานที่ดินจดข้อความเท็จ) และ ฉ้อโกง (หลอกลวงด้วยข้อความเท็จจนได้ที่ดินหรือเงินไป หรือทำให้ผู้ถูกหลอกทำหรือถอนเอกสารสิทธิ)

พฤติการณ์ในคดีที่ดิน	ฐานความผิด (ประมวลกฎหมายอาญา)	อัตราโทษตามตัวบท	ยอมความได้ไหม
เข้าไปถือครองหรือรบกวนการครอบครองที่ดินของผู้อื่น	บุกรุก มาตรา 362	จำคุกไม่เกิน 1 ปี หรือปรับไม่เกิน 20,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ	ได้ (มาตรา 366)
ยักย้ายหรือทำลายหลักเขตเพื่อเอาที่ดินของผู้อื่นเป็นของตน	มาตรา 363	จำคุกไม่เกิน 3 ปี หรือปรับไม่เกิน 60,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ	ได้ (มาตรา 366)
บุกรุกโดยใช้กำลัง มีอาวุธ ร่วมกันตั้งแต่ 2 คน หรือในเวลากลางคืน	มาตรา 365	จำคุกไม่เกิน 5 ปี หรือปรับไม่เกิน 100,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ	ไม่ได้
ปลอมเอกสารทั่วไป เช่น สัญญา บันทึกข้อตกลง	ปลอมเอกสาร มาตรา 264	จำคุกไม่เกิน 3 ปี หรือปรับไม่เกิน 60,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ	ไม่ได้
ปลอมเอกสารสิทธิหรือเอกสารราชการ เช่น หนังสือมอบอำนาจ	มาตรา 265	จำคุก 6 เดือนถึง 5 ปี และปรับ 10,000–100,000 บาท	ไม่ได้
ปลอมโฉนดที่ดิน (เอกสารสิทธิอันเป็นเอกสารราชการ) หรือพินัยกรรม	มาตรา 266	จำคุก 1–10 ปี และปรับ 20,000–200,000 บาท	ไม่ได้
แจ้งให้เจ้าพนักงานที่ดินจดข้อความเท็จลงในเอกสารราชการ	มาตรา 267	จำคุกไม่เกิน 3 ปี หรือปรับไม่เกิน 60,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ	ไม่ได้
หลอกลวงด้วยข้อความเท็จจนได้ที่ดิน/เงิน หรือทำให้ถอน–ทำลายเอกสารสิทธิ	ฉ้อโกง มาตรา 341	จำคุกไม่เกิน 3 ปี หรือปรับไม่เกิน 60,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ	ได้ (มาตรา 348)
หลอกลวงประชาชนทั่วไป เช่น ขายที่ดินจัดสรรที่ไม่มีจริง	ฉ้อโกงประชาชน มาตรา 343	จำคุกไม่เกิน 5 ปี หรือปรับไม่เกิน 100,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ	ไม่ได้

อัตราโทษในตารางคัดจากประมวลกฎหมายอาญาฉบับสำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (แก้ไขอัตราโทษโดยฉบับที่ 26 พ.ศ. 2560) ⚠️ ทนายต้องยืนยันว่าเป็นฉบับปัจจุบัน ณ วันเผยแพร่ นอกจากนี้ การบุกรุกที่ดินของรัฐ เช่น ที่สาธารณประโยชน์ ป่าไม้ หรือที่ราชพัสดุ มีกฎหมายเฉพาะกำหนดโทษไว้ต่างหากจากประมวลกฎหมายอาญา ⚠️ ทนายต้องยืนยันตัวบทและอัตราโทษตามประมวลกฎหมายที่ดินและกฎหมายป่าไม้ฉบับปัจจุบัน รายละเอียดเรื่องฉ้อโกงโดยเฉพาะ อ่านเพิ่มได้ที่หน้า ฉ้อโกง แบบไหนผิดกฎหมาย ดำเนินคดีอย่างไร

จะรู้ได้อย่างไรว่าเรื่องของเราเป็นคดีแบบไหน?

ลองตอบคำถาม 4 ข้อนี้ตามลำดับ ถ้าตอบ “ใช่” ข้อใดข้อหนึ่งในข้อ 2–4 เรื่องของคุณน่าจะมีส่วนอาญาซ้อนอยู่ และควรให้ทนายประเมินว่าจะเดินทางแพ่ง ทางอาญา หรือทั้งสองทาง ถ้าตอบ “ใช่” เฉพาะข้อ 1 มักเป็นคดีแพ่งล้วน

(1) อีกฝ่ายอ้างสิทธิโดยมีเอกสารหรือเหตุผลของเขาเองหรือไม่ (2) มีการเข้าไปในที่ดิน ล้อมรั้ว ปลูกสร้าง ถอนหลักเขตโดยเราไม่ยินยอมหรือไม่ (3) มีเอกสารที่ลายมือชื่อ ตราประทับ หรือข้อความไม่ตรงกับความจริงหรือไม่ (4) เราโอนที่ดินหรือจ่ายเงินไปเพราะเชื่อข้อมูลที่ภายหลังพบว่าเป็นเท็จหรือไม่

สิ่งที่คนมักเข้าใจผิดคือ คิดว่า “ยึดที่ดินเรา = บุกรุกแน่นอน” ความจริงถ้าอีกฝ่ายครอบครองมาก่อนโดยเชื่อว่าเป็นของตน หรือมีข้อโต้แย้งเรื่องแนวเขตจริง ๆ พนักงานสอบสวนและศาลมักมองว่าเป็นการโต้แย้งสิทธิทางแพ่ง ไม่ใช่เจตนาบุกรุก ในทางกลับกัน หลายคนคิดว่าเรื่องปลอมหนังสือมอบอำนาจไปโอนที่ดินเป็นเรื่องแพ่ง “แค่ขอเพิกถอน” ทั้งที่จริงเป็นความผิดอาญาที่ยอมความไม่ได้ และหลักฐานจากคดีอาญาจะช่วยคดีแพ่งอย่างมาก

สถานการณ์ที่พบบ่อย	แนวโน้มประเภทคดี	ทางเดินคดีเบื้องต้น
เพื่อนบ้านสร้างรั้วล้ำเข้ามาตามผลรังวัดที่ต่างกัน	แพ่ง	ขอรังวัดตรวจสอบเขตที่สำนักงานที่ดิน แล้วฟ้องแพ่งขอให้รื้อถอน/ชี้แนวเขต
คนแปลกหน้าเข้ามาปลูกบ้านในที่ดินมีโฉนดของเรา ไล่แล้วไม่ออก	แพ่ง + อาจมีอาญา (บุกรุก)	ฟ้องขับไล่ทางแพ่ง และพิจารณาแจ้งความบุกรุกภายในกำหนด
ญาติครอบครองที่ดินมรดกและปฏิเสธไม่แบ่งให้ทายาทอื่น	แพ่ง (มรดก)	ตั้งผู้จัดการมรดก แล้วฟ้องแบ่งมรดกหรือขอให้โอน
ที่ดินถูกโอนไปด้วยหนังสือมอบอำนาจที่เราไม่เคยเซ็น	อาญา (ปลอมเอกสาร) + แพ่ง (เพิกถอนการจดทะเบียน)	แจ้งความ + ฟ้องเพิกถอนนิติกรรม ป.พ.พ. มาตรา 1300 และอาจต้องฟ้องผู้รับโอนต่อ ๆ ไปด้วย
วางเงินซื้อที่ดินจากคนที่ไม่ใช่เจ้าของ ภายหลังหายตัวไป	อาญา (ฉ้อโกง) + แพ่ง (เรียกเงินคืน)	ร้องทุกข์ภายใน 3 เดือน และเรียกเงินคืนในคดีอาญาหรือฟ้องแพ่งแยก

ฟ้องคดีที่ดินทั้งแพ่งและอาญาพร้อมกันได้ไหม?

ได้ กฎหมายเรียกกรณีนี้ว่า “คดีแพ่งที่เกี่ยวเนื่องกับคดีอาญา” ป.วิ.อ. มาตรา 40 ให้ฟ้องส่วนแพ่งต่อศาลที่พิจารณาคดีอาญา หรือฟ้องต่อศาลที่มีอำนาจชำระคดีแพ่งก็ได้ และมาตรา 45 ยืนยันว่าแม้ฟ้องอาญาแล้วก็ไม่ตัดสิทธิฟ้องแพ่งอีก ในคดีที่อัยการเป็นโจทก์ ผู้เสียหายยื่นคำร้องขอให้จำเลยชดใช้ค่าสินไหมทดแทนเข้าไปในคดีอาญาได้ตามมาตรา 44/1 โดยต้องยื่นก่อนเริ่มสืบพยาน

ข้อดีของการเดินคดีอาญาควบคู่คือ ในคดีฉ้อโกงหรือยักยอก อัยการเรียกทรัพย์สินหรือราคาคืนแทนผู้เสียหายได้เลยตามมาตรา 43 และคำร้องตามมาตรา 44/1 ไม่ต้องเสียค่าธรรมเนียมศาล เว้นแต่ศาลเห็นว่าเรียกสูงเกินสมควร (มาตรา 253) ที่สำคัญ มาตรา 46 กำหนดว่าในการพิพากษาส่วนแพ่ง ศาลต้องถือข้อเท็จจริงตามที่ปรากฏในคำพิพากษาส่วนอาญา หากศาลอาญาฟังว่ามีการปลอมเอกสาร ข้อเท็จจริงนั้นผูกพันคดีแพ่งด้วย

ข้อจำกัดคือ คำร้องตามมาตรา 44/1 ขอได้เฉพาะ “ค่าสินไหมทดแทน” ขอให้ศาลอาญาสั่งเพิกถอนการจดทะเบียนที่ดิน หรือชี้ว่าใครเป็นเจ้าของไม่ได้ กรณีที่ต้องการผลทางทะเบียนจึงยังต้องฟ้องแพ่งแยกอยู่ดี และถ้าคดีแพ่งจะทำให้คดีอาญาล่าช้า ศาลสั่งแยกได้ตามมาตรา 41 ทนายจึงต้องวางลำดับว่าควรฟ้องอะไรก่อน ยื่นที่ศาลไหน และรอผลคดีใดก่อนจึงจะได้ประโยชน์สูงสุด ดูภาพรวมการดำเนินคดีอาญาได้ที่หน้า ทนายคดีอาญา รับว่าความคดีอาญาทุกประเภท

คดีที่ดินอาญายอมความได้ไหม ต้องแจ้งความภายในกี่วัน?

ขึ้นอยู่กับฐานความผิด บุกรุกธรรมดา (มาตรา 362–364) และฉ้อโกงธรรมดา (มาตรา 341) เป็นความผิดอันยอมความได้ ซึ่งผู้เสียหายต้องร้องทุกข์ภายใน 3 เดือนนับแต่วันที่รู้เรื่องความผิดและรู้ตัวผู้กระทำผิด มิฉะนั้นขาดอายุความตาม ป.อ. มาตรา 96 ส่วนบุกรุกโดยใช้กำลัง มีอาวุธ ร่วมกันหลายคน หรือเวลากลางคืน (มาตรา 365) ปลอมเอกสารทุกมาตรา และฉ้อโกงประชาชน เป็นความผิดที่ยอมความไม่ได้ รัฐดำเนินคดีต่อได้แม้ผู้เสียหายจะถอนคำร้องทุกข์

ผลในทางปฏิบัติคือ ถ้าที่ดินถูกบุกรุกหรือถูกหลอก อย่ารอเจรจาจนเลย 3 เดือน เพราะสิทธิดำเนินคดีอาญาจะหายไป แต่สิทธิทางแพ่งยังอยู่ (อายุความแพ่งแยกต่างหาก) ส่วนคดีปลอมโฉนดหรือหนังสือมอบอำนาจ แม้เวลาผ่านไปนานก็ยังแจ้งความได้ตามอายุความอาญาทั่วไปซึ่งยาวกว่ามาก ⚠️ ทนายต้องยืนยันอายุความอาญาทั่วไปตาม ป.อ. มาตรา 95 สำหรับแต่ละฐานความผิด การยอมความในคดีที่ยอมความได้มักถูกใช้เป็นเครื่องมือเจรจา เช่น ตกลงรื้อถอนออกจากที่ดินหรือคืนเงินแลกกับการถอนคำร้องทุกข์ ซึ่งควรทำเป็นหนังสือและมีทนายตรวจก่อนลงชื่อ

ต้องเตรียมเอกสารอะไรไปปรึกษาทนายคดีที่ดิน?

เอกสารชุดแรกที่ทนายต้องเห็นคือ หลักฐานสิทธิในที่ดิน (โฉนด น.ส.3 น.ส.3 ก หรือหลักฐานการครอบครอง) ประวัติการได้มา (สัญญาซื้อขาย พินัยกรรม คำสั่งตั้งผู้จัดการมรดก สารบัญจดทะเบียนหลังโฉนด) หลักฐานการกระทำของอีกฝ่าย (ภาพถ่าย คลิป แผนที่ ผลรังวัด แชท จดหมาย) และ เอกสารที่สงสัยว่าปลอม เพราะการเปรียบเทียบเอกสาร 4 กลุ่มนี้คือวิธีที่ทนายใช้บอกได้ในครั้งแรกว่าเรื่องของคุณเป็นแพ่ง อาญา หรือทั้งสองทาง

กลุ่มเอกสาร	ตัวอย่าง	ขอได้จากที่ไหน
หลักฐานสิทธิ	โฉนด น.ส.3/น.ส.3 ก ส.ค.1 ใบเสร็จภาษีบำรุงท้องที่ ระวางแผนที่	ต้นฉบับที่ถืออยู่ / ขอคัดสำเนาที่สำนักงานที่ดินท้องที่
ประวัติการได้มา	สัญญาซื้อขาย (ท.ด.13) สัญญาให้ พินัยกรรม คำสั่งศาลตั้งผู้จัดการมรดก สารบัญจดทะเบียน	สำนักงานที่ดิน / ศาล / เอกสารในครอบครัว
หลักฐานการกระทำของอีกฝ่าย	ภาพถ่ายลงวันที่ คลิป บันทึกประจำวัน หนังสือบอกกล่าว ผลรังวัดที่ขัดแย้ง พยานบุคคล	ถ่ายเก็บเอง / สถานีตำรวจ / สำนักงานที่ดิน
เอกสารที่สงสัยว่าปลอม	หนังสือมอบอำนาจ (ท.ด.21) สัญญาที่ไม่เคยลงชื่อ บัตรประชาชนที่ใช้ประกอบ	ขอคัดสำเนาสารบบที่ดินของแปลงนั้นจากสำนักงานที่ดิน
ข้อมูลเงิน	สลิปโอน เช็ค ใบเสร็จ สัญญาวางมัดจำ	ธนาคาร / เอกสารส่วนตัว

เคล็ดที่ช่วยประหยัดเวลาคือ เขียน ลำดับเหตุการณ์ (timeline) เป็นข้อ ๆ พร้อมวันที่ และระบุว่า “รู้เรื่อง” และ “รู้ตัวผู้กระทำ” เมื่อใด เพราะสองวันนี้ใช้นับกำหนด 3 เดือนในคดีอาญาที่ยอมความได้ และกำหนด 1 ปีในการฟ้องเอาคืนการครอบครอง ถ้ายังไม่มีเอกสารบางอย่าง ไม่ต้องรอให้ครบก่อนปรึกษา ทนายบอกได้ว่าอะไรจำเป็นและขอคัดจากที่ไหน

ค่าทนายคดีที่ดินคิดอย่างไร มีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง?

ค่าใช้จ่ายคดีที่ดินแบ่งเป็น 2 ส่วนที่ไม่ควรปนกัน ส่วนแรกคือ ค่าธรรมเนียมศาล ซึ่งกฎหมายกำหนดอัตราตายตัวและจ่ายให้ศาล ส่วนที่สองคือ ค่าทนายความ ซึ่งตกลงกันระหว่างลูกความกับทนายตามความยากง่าย มูลค่าที่ดิน จำนวนคู่ความ และระยะทาง หน้านี้จึงไม่ระบุตัวเลขค่าทนาย เพราะแต่ละคดีต่างกันมาก แต่จะอธิบายโครงสร้างให้คุณประเมินงบและถามทนายได้ตรงจุด

รายการ	คดีแพ่งเรื่องที่ดิน	คดีอาญาเรื่องที่ดิน	ที่มา
ค่าขึ้นศาล (คดีมีทุนทรัพย์)	ร้อยละ 2 ของทุนทรัพย์ แต่ไม่เกิน 200,000 บาท สำหรับทุนทรัพย์ไม่เกิน 50 ล้านบาท ส่วนที่เกิน 50 ล้านบาทคิดร้อยละ 0.1	ไม่เรียกค่าธรรมเนียม (ป.วิ.อ. มาตรา 252) ยกเว้นส่วนแพ่งที่ฟ้องติดมา	ตาราง 1 ท้าย ป.วิ.พ.
ค่าขึ้นศาล (คดีไม่มีทุนทรัพย์ เช่น ขอให้รื้อถอน ขอเปิดทาง)	เรื่องละ 200 บาท	—	ตาราง 1 ท้าย ป.วิ.พ. ⚠️ ทนายต้องยืนยันการจัดประเภทคดีมี/ไม่มีทุนทรัพย์เป็นรายกรณี
ค่าใช้จ่ายในการดำเนินคดี	ค่านำส่งหมาย ค่าประกาศ ค่ารังวัดตรวจสอบเขตหรือรังวัดตามคำสั่งศาล ค่าคัดสำเนาสารบบที่ดิน ค่าพยานผู้เชี่ยวชาญ (เช่น ตรวจพิสูจน์ลายมือชื่อ) ค่าเดินทางไปศาลที่ที่ดินตั้งอยู่		จ่ายตามจริง
ค่าทนายความ	ตกลงกันเอง มักคิดเป็นเหมาจ่ายต่อชั้นศาล หรือแบ่งเป็นงวดตามขั้นตอน บางสำนักงานมีค่าปรึกษาครั้งแรกแยกต่างหาก		สัญญาว่าจ้าง

ตัวแปรที่ทำให้ค่าทนายคดีที่ดินสูงหรือต่ำ ได้แก่ มูลค่าที่ดิน (กระทบทั้งค่าขึ้นศาลและความรับผิดชอบ) จำนวนจำเลย (ที่ดินถูกโอนต่อหลายทอดต้องฟ้องทุกคน) ความจำเป็นต้องรังวัดหรือตรวจพิสูจน์เอกสาร และที่ตั้งของที่ดิน เพราะคดีเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ต้องฟ้องต่อศาลที่ที่ดินตั้งอยู่ในเขต ทำให้ทนายจากกรุงเทพฯ มีค่าเดินทางไปศาลต่างจังหวัด ก่อนตกลงว่าจ้าง ให้ขอใบประเมินที่แยก 3 ส่วนนี้ชัดเจน และถามว่าครอบคลุมชั้นศาลใดบ้าง

หาทนายคดีที่ดินควรดูอะไร ต้องอยู่จังหวัดเดียวกับที่ดินไหม?

ไม่จำเป็น ทนายความที่มีใบอนุญาตว่าความจากสภาทนายความว่าความได้ทุกศาลทั่วประเทศ สิ่งที่ควรดูคือ (1) มีใบอนุญาตจริงและตรวจสอบได้ (2) เคยทำคดีประเภทเดียวกัน ทั้งคดีแพ่งเรื่องกรรมสิทธิ์/ครอบครอง และคดีอาญาเรื่องปลอมเอกสาร/ฉ้อโกง เพราะคดีที่ดินที่มีส่วนอาญาต้องเดินสองทางพร้อมกัน (3) อธิบายได้ว่าเรื่องของคุณเป็นแพ่ง อาญา หรือทั้งคู่ พร้อมเหตุผลจากตัวบท และ (4) ประเมินค่าใช้จ่ายแยกส่วนอย่างโปร่งใส

สำนักงานทนายดีตั้งอยู่ในกรุงเทพฯ และรับว่าความคดีที่ดินทั่วประเทศ การปรึกษาเบื้องต้นทำผ่านโทรศัพท์หรือ LINE ได้ โดยส่งภาพถ่ายเอกสารสิทธิและลำดับเหตุการณ์มาก่อน ทนายจะบอกได้ว่าควรเริ่มจากแจ้งความ ขอรังวัด ส่งหนังสือบอกกล่าว หรือยื่นฟ้องทันที และกำหนดเวลาใดที่ต้องระวังเป็นพิเศษ

คำถามที่พบบ่อยเรื่องคดีที่ดินแพ่งและอาญา

เพื่อนบ้านสร้างรั้วล้ำที่ดินเรา แจ้งความบุกรุกได้ไหม?

แจ้งได้ แต่ถ้าเพื่อนบ้านอ้างแนวเขตตามความเข้าใจของเขาโดยสุจริต พนักงานสอบสวนมักเห็นว่าเป็นข้อพิพาททางแพ่งเรื่องแนวเขต ทางที่ได้ผลกว่าคือขอรังวัดตรวจสอบเขตที่สำนักงานที่ดิน แล้วใช้ผลรังวัดฟ้องแพ่งขอให้รื้อถอน หากมีเจตนาชัด เช่น ถอนหลักเขตของเราไปปัก อาจเข้า ป.อ. มาตรา 363

ที่ดินถูกโอนไปด้วยหนังสือมอบอำนาจปลอม ต้องทำอย่างไร?

ควรแจ้งความฐานปลอมเอกสารและใช้เอกสารปลอมทันที พร้อมยื่นฟ้องแพ่งขอเพิกถอนการจดทะเบียนโอน และแจ้งสำนักงานที่ดินเพื่อบันทึกข้อโต้แย้งไว้ในสารบบ ถ้าที่ดินถูกโอนต่อไปยังบุคคลภายนอกที่รับโอนโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทน การเพิกถอนอาจทำไม่ได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1300 และต้องเปลี่ยนเป็นเรียกค่าเสียหายแทน

ครอบครองปรปักษ์เป็นคดีแพ่งหรืออาญา?

เป็นคดีแพ่งล้วน ผู้ครอบครองต้องยื่นคำร้องต่อศาลขอให้สั่งว่าได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1382 ส่วนเจ้าของเดิมที่ต้องการเอาที่ดินคืนก็ฟ้องขับไล่ทางแพ่ง การครอบครองโดยสงบ เปิดเผย และเจ้าของรู้เห็นมาตลอด ไม่ใช่การบุกรุกในทางอาญา

แจ้งความคดีที่ดินแล้ว ยังต้องฟ้องแพ่งอีกไหม?

ส่วนใหญ่ต้อง เพราะคดีอาญาให้ได้เพียงโทษและค่าสินไหมทดแทน ไม่สามารถสั่งเพิกถอนทะเบียน โอนที่ดินคืน หรือชี้แนวเขตได้ กรณีที่ต้องการผลทางทะเบียนหรือกรรมสิทธิ์ต้องฟ้องแพ่งแยก แต่ข้อเท็จจริงที่ศาลอาญาวินิจฉัยแล้วจะผูกพันคดีแพ่งตาม ป.วิ.อ. มาตรา 46

ฟ้องคดีที่ดินต้องฟ้องที่ศาลไหน?

คดีเกี่ยวด้วยอสังหาริมทรัพย์โดยทั่วไปยื่นฟ้องต่อศาลที่ที่ดินตั้งอยู่ในเขตอำนาจ ส่วนคดีอาญาฟ้องต่อศาลที่ความผิดเกิดขึ้น ซึ่งมักเป็นท้องที่เดียวกัน ทนายจากกรุงเทพฯ เดินทางไปว่าความที่ศาลนั้นได้ ⚠️ ทนายต้องยืนยันเขตอำนาจศาลตาม ป.วิ.พ. มาตรา 4 ทวิ และ ป.วิ.อ. มาตรา 22 เป็นรายกรณี

คดีที่ดินใช้เวลานานแค่ไหน?

ขึ้นอยู่กับประเภทและจำนวนคู่ความ คดีแพ่งที่ต้องรังวัดหรือสืบพยานผู้เชี่ยวชาญมักใช้เวลานานกว่าคดีที่มีเอกสารชัดเจน และหากมีการอุทธรณ์ฎีการะยะเวลาจะเพิ่มขึ้นอีก หน้านี้ไม่ระบุตัวเลขเพราะแต่ละศาลและแต่ละคดีต่างกัน ทนายจะประเมินได้หลังเห็นเอกสาร

ค่าทนายคดีที่ดินคิดจากราคาที่ดินหรือไม่?

ค่าธรรมเนียมศาลคิดจากทุนทรัพย์ (ราคาที่ดินที่พิพาท) ตามตารางท้าย ป.วิ.พ. ส่วนค่าทนายความไม่มีกฎหมายกำหนดอัตรา เป็นเรื่องตกลงกัน มูลค่าที่ดินเป็นเพียงปัจจัยหนึ่งร่วมกับความซับซ้อน จำนวนจำเลย และที่ตั้งของศาล ควรขอใบประเมินเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนว่าจ้าง

อ่านต่อในหมวดที่เกี่ยวข้อง

คดีที่ดินจำนวนมากเริ่มจากเรื่องมรดก ดูภาพรวมสิทธิของทายาทได้ที่หน้า มรดก แบ่งอย่างไรตามกฎหมาย ทายาทมีสิทธิ์แค่ไหน และถ้าพฤติการณ์เป็นการหลอกลวงหรือปลอมเอกสาร ดูหมวด คดีอาญา

แหล่งอ้างอิงตัวบทกฎหมาย

ประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 96, 264–267, 341, 343, 348, 362–366 (สำเนาฉบับสำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา) · ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความอาญา มาตรา 28, 40–47, 252–254 (สำนักกฎหมายและวิชาการศาลยุติธรรม jla.coj.go.th) · ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299, 1300, 1336, 1373, 1375, 1382 (สำเนาฉบับสำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา) · ตาราง 1 ค่าธรรมเนียมศาลท้ายประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง (สำเนาฉบับสำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา เผยแพร่โดยกรมบังคับคดี led.go.th)

เขียนและตรวจสอบโดย ทนายความ ทีมกฎหมายสำนักงานทนายดี ใบอนุญาตว่าความเลขที่ · อัปเดต 22/09/2026

ข้อมูลในหน้านี้เป็นข้อมูลกฎหมายทั่วไปเพื่อการศึกษา ไม่ใช่การให้คำปรึกษากฎหมายเฉพาะราย ข้อเท็จจริงแต่ละคดีต่างกันและกฎหมายอาจแก้ไขเปลี่ยนแปลง โปรดปรึกษาทนายความก่อนตัดสินใจดำเนินการใด ๆ